Оглавление
«Я хочу запустить петарды, чтобы поблагодарить богов, когда получу комиссионные!» Г-н Чэнь (псевдоним), опытный агент по недвижимости, поднял квитанцию о выплате комиссионных толщиной в три сантиметра и показал журналистам записи о транзакциях Jingjun, проведенных в 2020 году. Проект здания Tuen Mun Nano Building, который называют «Кровать дракона», стал «центром долговой бури» в сфере агентств недвижимости. Эксклюзивное расследование нашей газеты показало, что компания Jing Jun, совместно разработанная Stan Group, контролируемой семьей «короля магазинов» Дэн Чэнбо, и Jiayuan International (02768), задолжала более 16,2 млн гонконгских долларов в виде агентских комиссий с момента своего присоединения к бизнесу в 2019 году, что разоблачает давнюю систему эксплуатации комиссионных в сфере недвижимости. (Введение)
Дьявол кроется в деталях
Возвращаясь к «Соглашению о сотрудничестве», подписанному между Jingjun и агентом в том году, можно заметить, что в пункте 7.3 говорится: «Застройщик оставляет за собой окончательное право корректировать время и способ выплаты комиссии». Юристы отметили, что такого рода «несправедливое положение» фактически дает застройщикам неограниченное право на отсрочку. «Контракт по сути является односторонней защитой для застройщика. Когда агент подписывает контракт, это похоже на подписание контракта на продажу самого себя». Адвокат Люк Вай-хун объяснил, что в действующем Постановлении об агентах по недвижимости есть серьезные лазейки, а срок выплаты комиссии полностью зависит от коммерческого решения застройщика.
Еще более шокирующим является то, что агент предоставил этой газете внутренние документы, свидетельствующие о том, что Stan Group внедрила «систему приоритета комиссий» с 2021 года: первая фаза комиссий 10% выплачивается банковским ипотечным учреждениям, вторая фаза 30% используется для выплат строительным подрядчикам, а комиссии агентств указаны как долги третьего уровня. Такая финансовая договоренность напрямую приводит к тому, что агент становится жертвой в конце цепочки задолженности.
Неписаные правила отрасли: задолженность по комиссиям становится нормой
Согласно последнему опросу Ассоциации агентов по недвижимости, 68%-агенты в Гонконге столкнулись с задержками выплат комиссионных со стороны застройщиков, при этом средний срок задержки достиг 9,8 месяца. Исходя из общего объема транзакций по новой недвижимости в Гонконге в 2022 году в размере 320 млрд гонконгских долларов и средней комиссии в размере 2,51 гонконгских доллара за три тысячи гонконгских долларов, замороженная на весь год комиссия составит 8 млрд гонконгских долларов, что эквивалентно годовому доходу 4000 удерживаемых агентов.
«По сути, это беспроцентный кредит!» Господин Чжан, бывший региональный директор по продажам Centaline Property, раскрыл негласные правила отрасли: «Застройщики часто используют отложенные комиссии как инструмент управления денежными потоками, особенно во время спада на рынке недвижимости. Мы пытались собирать комиссии с проекта недвижимости в стране в течение трех полных лет». Он рассказал, что некоторые застройщики даже требовали от агентов подписывать «форму согласия на добровольную отсрочку выплаты комиссии» в обмен на будущие возможности сотрудничества.
Кровавая история в нормативном вакууме
В агентстве недвижимости в Лай Чи Кок репортер встретился с г-жой Линь, которая работала в этой отрасли всего два года. С красными глазами она показала свои записи мобильного банкинга: «За два проданных в прошлом году элитных объекта согласованная комиссия в размере 128 000 до сих пор не получена. Компания заявила, что застройщик не заплатил, так что наша работа была напрасной». Еще более нелепо то, что некоторым агентам пришлось оплачивать услуги юристов за свой счет, чтобы вернуть комиссию. «Стоимость возмещения комиссии выше самой комиссии. По сути, это двойная эксплуатация».
В ответ на запросы этой газеты Управление по делам агентов по недвижимости еще раз подчеркнуло свою позицию, согласно которой «застройщики не являются регулируемыми организациями». Однако анализ годового отчета бюро за 2022 год показал, что в течение года оно получило 463 жалобы на споры в комиссиях, но показатель успешного посредничества составил всего 12,3%. Член Законодательного совета Кун Юйхуань указал на недостатки системы: «Действующие правила похожи на дорожную полицию, которая фиксирует только превышение скорости и игнорирует случаи побега с места ДТП. Это полностью ставит телегу впереди лошади».
Эффект бабочки финансовых трудностей Дэн Сяопина
Суть этого шторма комиссий кроется непосредственно в финансовых минах, зарытых в результате агрессивной экспансии семьи Дэн Чэнбо в последние годы. Согласно финансовой отчетности, общие обязательства Stan Group, дочерней компании Stan Group, в 2022 году выросли до 8,76 млрд юаней, а коэффициент текущей ликвидности опустился ниже опасного уровня 0,4. Чтобы облегчить долговое давление, семья Дэн в последние годы лихорадочно распродавала недвижимость. Только в первом квартале 2023 года они продали активы на сумму 2,3 миллиарда, включая продажу резиденции Тинг Лан в Цюэнь Ване сингапурскому фонду по «шокирующей цене» в 850 миллионов.
Старший инспектор Чэнь Дунъюэ проанализировал: «Трансформация Dang в гостиничную индустрию совпала с эпидемией, что было прискорбно. Средняя заполняемость ее девяти отелей долгое время была ниже 40%, а ежемесячные убытки составили более 20 миллионов юаней». Что еще серьезнее, несколько проектов группы по переоборудованию промышленных зданий были оштрафованы Департаментом строительства за нарушение условий аренды земли на сумму 430 миллионов юаней.
Битва за выживание в правовой серой зоне
В юридической фирме в Цим Ша Цуй репортеры стали свидетелями юридической тяжбы «маленькой креветки против большого кита». Агент Ли подает иск в Трибунал по мелким искам, чтобы взыскать комиссию в размере 87 000 юаней за проект Цзинцзюнь. «Это мой третий случай подобного рода, и каждый раз на это уходит полгода», — сказал он с кривой усмешкой. Данные судебных органов свидетельствуют, что количество дел о взыскании комиссии за недвижимое имущество в 2022 году выросло в 3,2 раза по сравнению с 2019 годом, однако процент успешных решений составил менее 40%.
Юристы раскрыли суровую реальность: даже если дело будет выиграно, застройщик все равно может отсрочить выплату, продолжая подавать апелляции. Хуже того, некоторые группы ликвидируют проектную компанию, не оставляя агенту возможности добиться возмещения. Эта стратегия «юридической войны на истощение» заставила многих агентов проглотить свой гнев.
Позор Гонконга в мировом сравнении
По сравнению с другими международными мегаполисами система защиты комиссий в Гонконге явно отстает. В сингапурском «Законе о брокерских операциях с недвижимостью» четко указано, что застройщики должны выплачивать комиссионные в течение 60 дней после сделки; в Великобритании даже создана система «счетов условного депонирования комиссионных»; даже материковая часть страны пересмотрела «Меры по управлению брокерскими операциями с недвижимостью» в 2021 году, потребовав, чтобы комиссионные были выплачены в течение 30 дней после онлайн-подписания. Напротив, в Гонконге Земельный кадастр по-прежнему придерживается принципа «автономии коммерческих соглашений», который в отрасли высмеивается как «контракт 21-го века».
Призывы к реформам и игра корыстных интересов
Среди общественности набирают силу голоса в пользу реформ. Альянс агентов по недвижимости начал «Кампанию за справедливость в отношении комиссий», призвав правительство внести поправки в Указ об агентах по недвижимости, чтобы установить сроки выплаты комиссионных и штрафы за нарушение договора. Однако соответствующая инициатива встретила решительное противодействие со стороны Ассоциации застройщиков недвижимости, которая даже написала в Законодательный совет, заявив, что «жесткие правила серьезно повлияют на гибкость продаж недвижимости».
За этим перетягиванием каната вокруг реформы скрывается огромная игра интересов. Исходя из ситуации на рынке нового жилья в 2022 году, беспроцентных кредитов, полученных застройщиками за счет отсрочки комиссий, достаточно для покрытия расходов на строительство двух проектов среднего размера. Инсайдеры отрасли рассказали, что некоторые застройщики даже использовали отложенные комиссионные в качестве депозитов для инвестиций в землю, формируя абсурдный цикл «агентов, оплачивающих строительство зданий».
Будущее, в котором есть и свет, и тьма
Среди трудностей журналисты обнаружили и обнадеживающие случаи. Sino Land (00083) с 2023 года внедряет «Систему мгновенной оплаты комиссий», которая использует технологию блокчейн для автоматического перевода средств через 72 часа после транзакции. Эта инновационная модель получила поддержку многих банков-агентов и может стать прорывом в реформировании отрасли.
Однако для сотен агентов, которые все еще добиваются компенсации своих комиссионных от Jingjun, реальность остается жестокой. На крыше промышленного здания в Квайчунге десятки жертв сформировали «альянс по взысканию комиссионных» и украсили стены квитанциями о невыплаченных комиссионных, общая сумма которых на данный момент составляет 23 миллиона гонконгских долларов. Организатор Аджи (псевдоним) выразил свои внутренние мысли: «Нам не нужна благотворительность, мы просто хотим вернуть заработанные тяжелым трудом деньги, которых мы заслуживаем. Эта отрасль нуждается не только в контроле, но и в самом элементарном уважении».
Дальнейшее чтение:
